Không thiếu vốn cho vay mua nhà ở xã hội

Theo Quyết định 486 được Thủ tướng Chính phủ ký ngày 10-5, mức lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội (CSXH) áp dụng đối với các khoản vay có dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội (NƠXH), xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP là 4,8%/năm. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký đến ngày 31-12-2024.

Thủ tục đơn giản, dễ thực hiện

Đại diện Ngân hàng CSXH cho biết đang thực hiện cho vay mua, thuê mua NƠXH theo Nghị định 100 và Nghị định 49.

Theo đó, các đối tượng được vay vốn để mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở gồm: Người có công với cách mạng; người có thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị; người lao động làm việc tại doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp; cán bộ, công chức, viên chức.

Đến nay, dư nợ cho vay tại Ngân hàng CSXH đạt 10.729 tỉ đồng, với 29.577 khách hàng. Đối với nguồn vốn cho vay theo Nghị quyết 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, Ngân hàng CSXH cho vay trong năm 2022 đạt 4.183 tỉ đồng với 11.545 khách hàng.

Về hồ sơ, thủ tục vay vốn, hiện Ngân hàng CSXH thực hiện theo Nghị định 100, Nghị định 49 và Thông tư 09/2021 của Bộ Xây dựng. Thủ tục cho vay đơn giản, rõ ràng, dễ thực hiện.

Một trong những dự án nhà ở xã hội thực hiện tại TP HCM

Ngân hàng CSXH được giao 15.000 tỉ đồng để cho vay trong chương trình NƠXH bằng nguồn vốn phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh. Số vốn cho vay còn lại trong năm 2023 là gần 11.000 tỉ đồng. Ngân hàng CSXH khẳng định nguồn vốn cho vay chương trình này là không thiếu.

Tuy nhiên, trong tờ trình gửi Thủ tướng, lãnh đạo Ngân hàng CSXH cho biết quá trình triển khai cho vay mua, thuê mua NƠXH đang gặp một số vướng mắc. Cụ thể, nguồn cung NƠXH tại các địa phương còn khan hiếm, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao làm ảnh hưởng tiến độ thực hiện dự án.

Cùng với đó, nhiều đối tượng có nhu cầu vay vốn nhưng qua rà soát lại không đủ điều kiện như: chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện xây dựng mới nhà ở; thuộc diện phát sinh nộp thuế thu nhập cá nhân… Một số dự án NƠXH được chủ đầu tư thế chấp vay vốn ngân hàng thương mại để thực hiện, đến khi bán căn hộ vẫn chưa giải chấp. Vì thế, khi người mua làm thủ tục vay vốn tại Ngân hàng CSXH thì không thực hiện được việc đăng ký giao dịch bảo đảm, không đáp ứng điều kiện về bảo đảm tiền vay để được giải ngân.

Để tiếp tục thực hiện chương trình cho vay mua, thuê mua NƠXH, Ngân hàng CSXH đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với chính quyền địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan rà soát, xác định nhu cầu vay vốn của các đối tượng nhằm hỗ trợ kịp thời; đôn đốc chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án để tạo nguồn cung. Trên cơ sở đó, Ngân hàng CSXH tổ chức tiếp cận, hướng dẫn, triển khai cho vay để hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch năm 2023 với số vốn gần 11.000 tỉ đồng.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động, nhu cầu vay vốn mua, thuê mua NƠXH là rất lớn. Mức lãi suất cho vay 4,8%/năm được xem là "rất hấp dẫn" trong bối cảnh hiện nay.

Thực tế, nhiều người đang phải vay mua nhà ở thông thường, nhà ở thương mại tại các ngân hàng với lãi suất bình quân khoảng 10%/năm. Một số ngân hàng thương mại áp dụng lãi suất vay mua nhà tại thời điểm này lên tới 13%-14%/năm - gần gấp 3 lần mức lãi suất cho vay ưu đãi mua, thuê mua NƠXH từ Ngân hàng CSXH.

Cần tăng dự án, tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP HCM, nhận xét mức lãi suất cho vay mua, thuê mua NƠXH 4,8%/năm sẽ hỗ trợ rất lớn cho những người có nhu cầu. Vốn của Ngân hàng CSXH và các ngân hàng thương mại đều không thiếu khi cần đáp ứng để triển khai chính sách này. Điều quan trọng nhất là cần tăng dự án, tăng nguồn cung căn hộ NƠXH để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Theo nhiều người có nhu cầu vay vốn, mức lãi suất cho vay mua, thuê mua NƠXH 4,8%/năm là quá tốt. Song, vay để mua dự án căn hộ ở đâu, có gần với nơi đang sinh sống, học tập và làm việc không..., mới là vấn đề quan trọng.

Thực tế, có bao nhiêu dự án NƠXH đáp ứng được nhu cầu đã, đang hoặc sẽ triển khai để tăng nguồn cung căn hộ cho thị trường, cho các đối tượng được vay vốn? Đây vẫn đang là vướng mắc lớn nhất mà chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển đề cập khi nói đến tính hiệu quả của chính sách hỗ trợ lãi suất 4,8%/năm.

"Nhu cầu thực tế của người muốn vay vốn mua nhà và doanh nghiệp đầu tư các dự án NƠXH có khả thi không là những vấn đề quan trọng cần giải quyết để chính sách cho vay mua nhà ở lãi suất thấp 4,8%/năm đi vào cuộc sống, đạt hiệu quả" - TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận.

Phân tích của chuyên gia kinh tế này cho thấy trong thực tế, những đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội gần như không còn quỹ đất sạch của nhà nước để đem đấu giá cho chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng các dự án NƠXH. Nếu có thì chủ đầu tư cũng ưu tiên lựa chọn xây dựng dự án chung cư thương mại trung - cao cấp hoặc khu đô thị, do mức sinh lời tốt hơn, thủ tục triển khai nhanh gọn hơn. Trong khi đó, các tỉnh lân cận TP HCM như Bình Dương, Long An… có thể còn quỹ đất sạch nhưng lại nằm vị trí xa trung tâm nên dù doanh nghiệp có xin đầu tư dự án NƠXH cũng khó hấp dẫn người có nhu cầu.

"Vì vậy, giữa mong muốn của người có nhu cầu về nhà ở và thực tế thiếu vắng dự án tăng nguồn cung căn hộ phù hợp với nhu cầu vẫn khiến chính sách khó đạt hiệu quả như kỳ vọng. Cần nghiên cứu triển khai thêm những chính sách phù hợp, như có thể áp dụng mức lãi suất cho vay hấp dẫn từ 4,8%/năm hỗ trợ 50% giá trị căn nhà đầu tiên cho những người thuộc diện thụ hưởng chính sách" - TS Đinh Thế Hiển đề xuất.

418 dự án đang triển khai

Ngân hàng CSXH cho biết từ năm 2017 đến nay, mức lãi suất cho vay mua, thuê mua NƠXH tại ngân hàng này ổn định ở mức 4,8%/năm và tại các tổ chức tín dụng được chỉ định trong giai đoạn 2017 - 2020 ở mức 5%/năm, từ năm 2021 đến nay ở mức 4,8%/năm.

Trong khi đó, theo Bộ Xây dựng, cả nước đã hoàn thành 307 dự án NƠXH ở khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn - tổng diện tích hơn 7,95 triệu m2. Hiện nay, có 418 dự án tiếp tục triển khai (gồm các dự án đang xây dựng hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư) với quy mô khoảng 432.400 căn - tổng diện tích khoảng 22,56 triệu m2.

Mới đây, ngày 20-4, Bộ Xây dựng đã ban hành văn bản về việc hợp nhất các nghị định phát triển và quản lý NƠXH. Nghị định hợp nhất này quy định đầy đủ nguyên tắc xét duyệt đối tượng được vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua NƠXH; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. 

Quý I/2023, chỉ cấp phép 1 dự án

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, cho biết trong quý I/2023, cả nước chỉ có 1 dự án NƠXH với quy mô 300 căn hộ được cấp phép.

Cũng trong quý I/2023, cả nước có 5 dự án với quy mô 1.908 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai; 4 dự án với quy mô 934 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.

Còn nhiều vướng mắc

Trong báo cáo về tình hình thị trường bất động sản và phát triển NƠXH gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã nêu ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Cụ thể, về hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH, theo quy định, chủ đầu tư không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước thì được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng. Song, để được miễn tiền sử dụng đất, chủ đầu tư phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính mất thời gian 1-2 năm.

Quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH còn chồng chéo, chưa thống nhất về đầu tư, đấu thầu, đất đai..., dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư phức tạp, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Bên cạnh đó, các ưu đãi cho chủ đầu tư - như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn với lãi suất ưu đãi... - là chưa thực chất. Bởi lẽ, chủ đầu tư không được hưởng mà là người mua căn hộ được hưởng - do theo quy định, không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH. Điều này dẫn đến việc chưa thu hút, chưa khuyến khích được chủ đầu tư xây dựng NƠXH.